Nachweis eines geringeren gemeinen Werts
§ 198 BewG.   
 

Immer, wenn das Finanzamt Immobilien bewertet, so erfolgt dies nach dem Bewertungsgesetz.
Das Bewertungsgesetz wurde zur Massenbewertung von Immobilien geschaffen.

Stellen Sie sich vor, bei jeder Eigentumsumschreibung von Immobilien müsste das Finanzamt einen Sachverständigen beauftragen den Verkehrswert oder den Grundstücksanteil (nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben) zu bestimmen. Der Verwaltungsaufwand und die damit verbundenen Kosten wären unbeschreiblich. Abhilfe schafft hier das Bewertungsgesetz welches pauschalierte Vorgaben enthält Immobilien zu bewerten.

Es ist klar, dass bei einer pauschalierten Bewertung dem Einzelfall nicht immer Rechnung getragen werden kann.
So werden viele typische wertbeeinflussende Sachverhalte nicht berücksichtigt. Hierzu gehören unter anderem:

• Rechte z.B. Wohnungsrecht, Nießbrauch, Pflegeverpflichtung, Wegerechte, ...
• Baulasten z.B. Abstandsflächenbaulast, Stellplatzbaulast, GFZ- oder GRZ-Baulasten, ...
• Baumängel / Bauschäden
• Mietbesonderheiten z.B. strukturbedingter Leerstand, Miete nur noch begrenzte Zeit in der Höhe möglich, ...
• Bauverbotszone oder übergroße Grundstücke
• unwirtschaftliche bauliche Anlagen
• nicht umgesetzte Vorschriften der Energieeinsparverordnung
• zeitlich befristete bauliche Ausnutzung

Wurde Ihr Gebäude unmittelbar vor dem Bewertungsstichtag modernisiert und die Mieten noch nicht angepasst, dann können Sie fast sicher sein, dass der Steuerbescheid zu Ihren Gunsten ausfallen wird. Bei allen anderen Fällen ist eher damit zu rechnen, dass der Steuerbescheid zu hoch ist.

Allerdings kann der Steuerpflichtige gem. § 198 BewG einen geringeren gemeinen Wert (Marktwert / Verkehrswert) nachweisen.

Entgegen den Werbeversprechungen einiger Kollegen sind an den Nachweis des geringeren gemeinen Werts umfangreiche Anforderungen an Gutachten gestellt.
Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzamtes und ggf. der Gerichte. Der Nachweis ist erbracht, wenn die Behörde und ggf. das Gericht dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Wird jedoch ein Wertansatz in Zweifel gezogen, so muss das Finanzamt dem Steuerpflichtigen (oder seinem Gutachter) keine Gelegenheit zur Nachbesserung geben. Der Nachweis wird dann als "nicht erbracht" betrachtet.

Mit Kurzgutachten oder einer kurzen Stellungnahme ist ein Nachweis des geringeren gemeinen Werts also nicht zu erbringen. Möglicherweise schließt sich das Finanzamt dem Wert eines Kurzgutachtens aus Billigkeitsgründen an, wenn die Wertdifferenzen nur gering sind - sicher ist aber auch dies nicht.

Mit anderen Worten:
Mit einem Kurzgutachten oder einer Stellungnahme kann "intern" ermittelt werden, ob sich ein (Voll-) Gutachten lohnt.
Für die Vorlage beim Finanzamt führt an einem (Voll-) Gutachten, bei dem alle Wertansätze begründet und erläutert, und bei dem alle wertbeeinflussende Sachverhalte dokumentiert und gewürdigt werden, kein Weg vorbei.